Пропустить навигацию.
Путеводитель. Шоппинг-сопровождение.

Как избежать неприятностей при покупке квартиры

Как избежать неприятностей при покупке квартиры .  Чтобы избежать многих неприятных казусов и лишних проблем при покупке квартиры, необходимо быть осведомлённым во многих вопросах и продумывать каждый шаг. Прежде всего, необходимо сориентироваться в ценах на квартиры в вашем городе.

Одной из самых распространенных схем мошенничества при купле-продаже недвижимости является подделка документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. В этом случае аферисты обычно на небольшой срок снимают чью-нибудь квартиру, чей владелец находится в отпуске или загранпоездке, быстренько подделывают документы и "продают" ее.
Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье.

Оформляя договор купли-продажи квартиры, кроме ксерокопий документов и справок, обязательно нужно требовать предъявить вам подлинные документы. Так как необходимо учитывать, что ксерокопии очень легко подделать.

Главный и единственный документ, подтверждающий право продавца на квартиру, является свидетельство на право собственности. Ни договор купли-продажи, ни какой другой документ, только свидетельство!
Кроме того, у продавца должны быть предыдущий договор купли-продажи и акт приема передачи квартиры.

При покупке квартиры,  проверяйте квартиру на  "чистоту"квартира может быть заложена банку, на нее могут найтись «правопритязатели» и т. д. Для этого обязательно до совершения сделки возьмите выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Если в выписке не указано никаких обременений на квартиру – значит все в порядке. И обязательно сохраняйте эту выписку вместе с документами на квартиру, на всякий случай.

А случай этот может возникнуть, если квартира у продавца находилась в собственности менее трех лет (а срок исковой давности по сделкам с недвижимостью именно три года), поэтому теоретически существует вероятность, что кто-то предъявит права на вашу квартиру.

Необходимо проверить у владельца квартиры наличие разрешения на продажу, полученное органами опеки. Это нужно для того, чтобы удостовериться, что квартира не была приватизирована на несовершеннолетних детей.

Не рекомендовано иметь дело с продавцами, оперирующими генеральной доверенностью, которая дает право на все операции с квартирой. К тому же при использовании генеральной доверенности невозможно точно узнать жив ли еще собственник квартиры выдавший ее.
А согласно закону смерть собственника жилья делает доверенность недействительной.

Сейчас у мошенников возникла возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например, для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке. При этом мошенники, как правило, продают квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик может уговорить покупателя на такую форму расчетов как передача наличных денег прямо в нотариате.

Какие бы аргументы не приводил продавец, покупатель ни в коем случае не должен отдавать всю сумму или даже малую ее часть в нотариате, не дожидаясь госрегистрации. Например, в агентствах принята система, что деньги за квартиру передаются продавцу только после госрегистрации сделки. Также покупателя должна настораживать слишком низкая цена квартиры.

Возможен вариант, когда деньги уплачены, а покупатель остается без квартиры. Например, вы уплатили деньги, согласившись на отсрочку выезда продавца из квартиры и договор окончательно не подписали. Продавец деньги потратил и отрицает факт их получения. Выходит, что у вас нет прав ни на квартиру, ни на возврат денег. Чтобы избежать этой ситуации, оформляйте все документально, в том числе и предоплату, отсрочку и пр. Одним словом, делайте все официально.

Другая ситуация. Договор купли-продажи составляется с известными нарушениями: в нем часто умышленно занижается истинная стоимость объекта купли-продажи. Продавец или посредник объясняет это попыткой уменьшить плату за биржевые услуги или желанием указать меньшую сумму в декларации о доходах и пр. Потом договор в судебном порядке разрывают, покупателю возвращают лишь сумму, указанную в договоре, а разница остается у мошенников. Обжаловать действия махинаторов невозможно, так как вы сами вписали указанную сумму в договор, а, значит, осознанно занизили стоимость покупаемого (продаваемого) жилья.

Вопрос: как рассчитываться с продавцом, до или после подачи документов, брать ли расписку. Совет: никогда не отдавайте деньги продавцу до того, как вы получите на руки свидетельство о собственности!
Здесь возможны обсчеты, вручение фальшивых купюр, а возможно и спланированное последующее ограбление владельца денег. Чтобы этого не случилось, предложите покупателю внести деньги на ваше имя в банк (что можно обусловить в договоре), а после поступления их на ваш счет оформляйте вторую часть соглашения: подписывайте конечный договор продажи. Так безопаснее и ближе к цивилизованным нормам.

Если не получается провести сделку купли-продажи цивилизованно, то существует два более-менее безопасных способа произвести расчет между покупателем и продавцом.
Первый способ: привлечь в качестве посредника какой-либо банк. Покупатель, продавец и банк составляют трехсторонний договор, по которому покупатель открывает аккредитив в банке на сумму, за которую продавец согласился продать квартиру.
Второй способ: очень похож на первый, только деньги кладутся не на счет, а закладываются в банковскую ячейку. Точно также как и в первом случае, банк замораживает положенные в ячейку деньги на определенный срок и передает их в распоряжение продавца по предъявлению зарегистрированного договора купли-продажи, либо возвращает покупателю по истечении срока действия договора.

Итак, комплект документов продавца:
Свидетельство на право собственности
Предыдущий договор купли-продажи
Акт приема-передачи
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу квартиры (если продавец состоит в браке)
Согласие государственных органов опеки (если у продавца есть несовершеннолетние дети)

Покупателю надо иметь:
Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на покупку квартиры (если покупатель состоит в браке)
Согласие государственных органов опеки (если у покупателя есть несовершеннолетние дети)
Выписка из единого государственного права на недвижимое имущество (для регистрации она не нужна, но в случае возникновения судебных споров очень даже пригодится)

Лучший совет для людей, собравшихся решать квартирный вопрос - обращаться в агентство недвижимости, желательно известное и зарекомендовавшее себя на рынке.


Cтатьи:

Обсудить Вконтакте

Отзывы в сети:

Ответы экспертов: